近几年广州楼市不断升温，房价也在上升之中。房地产投资成为市民关注的话题，凡是有点积蓄的市民都兴起了房产投资。而记者在采访时发现，房产投资不再是有钱人锦上添花的玩意，即使手上有十多万元积蓄的普通家庭，也可以参与多种的房产投资。在本报的投资理财栏目里，我们会记录普罗大众的房产投资、理财故事，介绍他们的投资、理财心得，更会为广大读者提供不同类型的投资项目、投资方法。
第1套房带租约 住宅买了就收租
小莹25岁就结了婚，她在某政府机关单位任职，丈夫在一香港公司驻广州分公司工作，两人工作收入约1.5万元左右。虽然生活安逸，但小莹与丈夫都是喜欢投资赚钱的“新人类”，总是闲不住，搞搞“副业”。两人大学刚毕业拍拖时就开始了炒股，利用父母的闲钱赚了20多万元。
股市淡静后，三四年前他们又与朋友合伙开了一家咖啡厅，由于太辛苦赚了几万元以后后把股份让给了别人。接着做起了“养蜂”生意。这是他们唯一一次失败的投资，亏了10万元。这是在2004年初的时候。于是，他们把眼光转向了二手房投资。
当时，小莹两人住在天河南一带，发现周边二手中介店铺非常多。一天小莹去二手中介铺看了看自己的房子值多少钱，却无意中从中介处知道了好的投资门路。
一中介sales告诉她，有一套笋单位，76平方米两房的二手房改房，房价34万元，已经租给了两户人，租金3100元。只是业主因为急用钱，所以才便宜卖掉的。当时，天河南一带二手房改房单价仅在4000元/平方米左右，该房子价格接近4500元/平方米。但小莹回去与丈夫算了一下成本，还是把它买了下来。
投资回报
房价34万元，7成20年期按揭，首期款11万元，加上房价1.5%中介费和按揭费用，约12.5万元。现在已经有3100元月租金，扣除当时月供款1523元，每月纯收入1577元。由于当地小调单位租赁热，一般放租几天时间就有租客，其年投资回报可以按照12个月计算，其回报率达到15%。现在房贷利率升了，又要征收租赁税，但小莹的该套房子月纯收入还有1217元，年投资回报率10.5%。而值得小莹骄傲的是，几乎整个房屋的投资都是她在经营，丈夫仅是作参谋和金钱支持。
第2套房 一套大房拆成两套小房
在第一次住宅投资成功后，小莹很快开始了第二次物业租赁投资。原来小莹看到了第一套房子投资的窍门。天河中心区一带一房单位租赁非常热，带家电家私租金可以达到1500-1600元，而且出租快。如果把两房单位分租给两户人，租金收入远高于出租一套两房单位。于是，小莹又在二手市场寻找购买相类似的房改房。在2005年5月，由于当时传出卖房要征收个人所得税和营业税的消息，有一些房改房业主急着低价放盘。于是，小莹找到了一套笋盘，同样是76平方米的两房房改房，房价35万元。小莹说：“当时拿区域房价比一年前又高了不少，那套房子已经比市价低了1万元左右。我是当天知道这套房子出售，当天就下订购房的。第二天还有几个买家想跑来看房呢。”接着，小莹按照第一套房子的标准进行装修和买家私家电。而当时，小莹生了孩子不久，刚休完产假，单位还有哺育假，上午上班，下午可回家带孩子了。小莹则把孩子交给了保姆，自己指挥装修师傅装修，还忙着前一套房子换租客的事情，几乎每天下午都在两套房子里打转。忙了一个月时间，终于完成了房子的装修和放租。
投资回报
小莹把第二套房子分租给两户人，由于房子是新装修的，总租金达到3200元。而该套房做了7成20年按揭，首期款11万元，月供1652元，中介费、交易费和按揭费约1.5万元，而装修和家电设备费用2.5万元。按照3200元租金，扣除月供、租赁税和中介费等，小莹第二套房每月收入1228元，年投资回报8.8%。
小莹说，第二套房的投资总成本高，投资回报稍低，现在天河中心区域二手房价都在上升，现在该区域同样房改房的二手房价在5700元/平方米，这表示两套房子除了收租金外，每套房子都升值9万多元。
第3套房 卖掉滞租物业善用资金
今年初，小莹开始了她第三套物业的投资。她发现，天河区分租房子的业主多了，房源多了，放租时间长了，租金也有下调的迹象，于是她开始考虑其他区域的二手房投资。她了解到下塘西、同心路一带二手房价低，租金却并不低，于是她到该区域调查，发现二手房价在3200元-3500元/平方米之间，而一房单位租金可以达到1100元-1200元/平方米，租赁投资大有可为。虽然有理想的投资物业，却苦于没有资金，因为小莹与丈夫的几十万元积蓄都投在前两套房子上了，剩余的不足够做买房首期款了。小莹想到了自己在黄石路一套单位分的两房房改房，现租金才900元-1000元，房价现值20多万元，租金回报不到5%，出租也较难。于是，小莹卖掉了黄石路房改房，拿到了23万元，进行新的投资。今年1月，她相中了下塘路一套房改房，68平方米，总价23.5万元，单价约3450元/平方米。她花了一个月左右时间装修和添置家电，租给了两个外籍人士，每套租金1200元投资回报小莹算了一下，下塘路的房子，是7成15年按揭，首期款7.5万元，月供1308元，其中中介费、交易费和按揭费1万元左右，装修和家电约1.5万元，总投入10万元左右。2400月租金扣除月供、租赁税和中介费后，每月收入852元，年投资回报率约10%。这比天河的投资高出不少。现在，小莹还有10多万元的积蓄，她还在继续考虑投资二手房呢。
投资故事
分租获利丰厚
小档案 小莹，29岁，公务员，新晋“师奶”和妈妈。自2004年初购买第一套天天河二手房出租投资后，至今已经拥有了3套投资型房子，全部用于长线出租。她擅长于用按揭方式投资，分租房屋。现在，她的3套房子租金扣除月供款后，每月有3300元纯收入。“这笔收入足够我养小孩了！”小莹自豪地说。
投资心得
只投资二手房小莹只投资二手房，而不会挑一手房。她说，现在的一手房售价高，尤其是一房单位单价更高，虽然租金会高一些，但总体投资回报不会高。如天河一套一手的一房单位，总价至少要30万-35万元，即使租金可以达到2000元-2500元，按照35万元房价，7成30年月供方式来计算，投资总额13万元左右(含首期和交易费用和家电)，月供1364元，租金扣除月供和租赁税后，年投资回报率8.2%。其投资回报率不如二手房高。
另外还有一点，如果购买二手房，短则一周时间，长则两个多月就能交楼装修，早装修就能早出租房子。有的时候，可能按揭还没办完还没开始供楼，投资客就可以放租房子收租金了。但如果购买一手房，一般需要一年时间甚至更长时间才能交楼，投资客可能供了大半年时间的楼，还没能收楼出租房子。
出尽法宝早收楼
小莹说，越早装修完越早收租是最关键的。但是，在购买二手房时，一般业主是要求收到所有房款后才交楼的。如果进行按揭，那就需要两个多月的时间了。
所以，在买房投资时，一定要尽量让业主早交楼，如多付一两千元给业主，作为提前交楼的手续费，与业主商量在银行出同意贷款书或者房地产交易中心收件办手续时交首期款，同时交楼。一般来说，如果原来房子是空置的，业主都是愿意提前交楼的。
早收楼早装修、出租，对于投资住宅租出是最有利的，可能在银行尚未放贷要求供楼时，投资者已经可以有租金收入了。
巧妙选择按揭方式
不少市民认为是贷款额最少、贷款期越短越省利息。但小莹表示，投资住宅出租，刚好是相反的，多利用银行的贷款来创造利润。
她说，比如她投资的35万元的房子，租金同样是3200元，如果能够做7成20年按揭的，年投资回报率是8.8%。但如果是5成10年按揭，首期款18万元，加上4万元的交易按揭和装修等费用，共22万元。其月供1846元，租金扣除月供和租赁税后，月纯收入1034元，年投资回报5.64%。虽然该投资方法可以早些得到房子，但一般该类型房屋不能长线几十年的租赁投资，都会在几年后卖出，所以早还款意义不大。而且，如果利用22万元可以投资两套35万元的房屋了，又可以多一笔收入，因此投资住宅出租按揭成数越多、按揭期越长是越好的。
家电配置上档次
小莹说，如果投资天河的房子，因为租房的都是白领，他们要求有好的居住条件，因此家私家电不能太旧太低档次的。把小户型单位布置好一些，租金可以高一些，租客素质也会高一些，利于以后收租管理。
来源：新快报
